«البلدية والإسكان»: 75% حد أقصى من مساحة الأرض لبناء الفلل.. و65% للعمائر السكنية
أصدر وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان ماجد بن عبدالله الحقيل، قراراً بالموافقة على اشتراطات إنشاء المباني السكنية، التي يتم تطبيقها على الرخص الإنشائية الجديدة، حيث يبدأ العمل بها من تاريخ 8 محرم 1446 الموافق 14 يوليو 2024، حيث يلغي هذا القرار ما يتعارض معه من قرارات.
• متطلبات التنظيم المكاني:
1- يجب الالتزام بوثائق وأنظمة البناء والمخطط المعتمد لكل منطقة تخطيطية من استعمالات مسموحة، ونسب البناء بالدورين الأرضي والأول والملاحق العلوية، والارتدادات الأمامية والجانبية والخلفية، وعدد الأدوار وأقصى ارتفاع مسموح للمبنى، والأسوار ومعدل مواقف السيارات التي يجب توفيرها داخل حدود الموقع.
2- يجب الالتزام بالاشتراطات والمعايير التصميمية الواردة بدليل تصميم مواقف السيارات الصادر عن الوزارة.
3- يجب أن تكون السلالم الخارجية ومداخل السيارات والمنحدرات ضمن حدود ملكية العقار لكافة المباني، عدا الفلل السكنية لا تتجاوز عرض الرصيف.
4- يجب معالجة الواجهات بما يتوافق مع الكود العمراني للمنطقة الواقع بها المبنى.
5- يُسمح بأن يكون الدور الأرضي مواقف سيارات بالعمائر السكنية متعددة الأدوار، على ألّا يقل ارتفاعه عن 2.5م، ولا يُحتسب في هذه الحالة من عدد الأدوار النظامية، مع الالتزام بتشجير واجهة المواقف بنوعيات من الأشجار المحلية المعتمدة من الأمانة أو البلدية؛ لتحسين البيئة المحيطة والحفاظ على المظهر العام.
6- يُسمح بعمل مواقف السيارات المزدوجة (back to back) لنفس الوحدة السكنية، وفي العمائر السكنية يجب ألا يقل مجموع عدد المواقف المزدوجة والمفردة عن عدد الشقق، ويجب ألّا يقل عرض الموقف عن 2.8 متر، ولا يقل طوله عن 11 متراً.
7- لا يُسمح ببناء أسوار للعمائر السكنية التجارية والعمائر السكنية الإدارية على الشوارع التجارية، ولا يُسمح بتجاوز السور الجانبي حد نهاية المبنى جهة الشوارع التجارية، ويُسمح بعمل أسوار بعد الارتداد النظامي للشارع التجاري بشرط موافقة الأمانة أو البلدية.
8- يلزم عمل أسوار بارتفاع لا يزيد على 4.5 متر على حدود الملكية جهة المجاورين بالمباني السكنية (فلل وعمائر سكنية)، ويُسمح بإلغاء السور على الشوارع الرئيسية لزيادة عدد المواقف المخصصة للوحدات السكنية.
9- لا يُسمح بعمل سواتر من أي نوع فوق الأسوار لزيادة ارتفاع السور عن المسموح به، وفي حال عمل سواتر أعلى السور وضمن الارتفاع المسموح به (4.5 متر) فيجب مراعاة الناحية المعمارية الجمالية في تصميم وتنفيذ هذه السواتر بما يتماشى مع الواجهات المعمارية للمبنى.
10- يُسمح بإقامة دور للقبو أو أكثر على كامل حدود الملكية للفلل الخاصة (المنفصلة، شبه المتصلة، والمتصلة) والعمائر السكنية والسكنية التجارية والسكنية الإدارية، ويُسمح في الفلل السكنية والعمائر السكنية بعمل مدخل/مخرج لمواقف السيارات لدور القبو للأراضي الواقعة على أكثر من شارع من جميع تلك الشوارع، وبالنسبة للعمائر السكنية التجارية والسكنية الإدارية يمكن عمل مداخل ومخارج لمواقف السيارات بالقبو على الشوارع السكنية بشرط موافقة الأمانة.
11- يتم احتساب الارتداد المطلوب من بداية حد الملكية إلى بداية حد البناء بالدور الأرضي.
12- لا يُسمح باستخدام أسطح البناء في الارتدادات كتراس أو بلكونة خارجية، ولا يُسمح بوضع أجهزة التكييف أو مستقبلات الأقمار الصناعية عليها.
• الفلل السكنية:
ونصت الاشتراطات على ألّا تتجاوز نسبة البناء الإجمالية للدور الأرضي شاملاً الملاحق الأرضية 75% كحد أقصى من مساحة الأرض، وألّا تزيد نسبة البناء في الدور الأول على 75% من مساحة قطعة الأرض، فيما لا تتجاوز نسبة البناء بالملحق العلوي على 70% من مساحة الدور الذي بأسفله، شاملاً عناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد»، وفي حال استخدام الملحق العلوي كوحدة سكنية مستقلة يجب توفير موقف سيارة إضافي داخل حدود الملكية.
وفي الشوارع التي يقل عرضها عن 30 متراً، يكون الارتداد الأمامي للمبنى خُمس عرض الشارع، ولا يقل عن 3 أمتار، ويكون الارتداد للشوارع الخلفية والجانبية خُمس عرض الشارع، ولا يقل عن مترين، والارتداد جهة المجاورين وممرات المشاة لا يقل عن 1.5 متر، والارتداد جهة الساحات والميادين لا يقل عن 3 أمتار.
أما في الشوارع التي يبلغ عرضها 30 متراً أو أكثر فلا يقل الارتداد الأمامي للمبنى عن 6 أمتار، ويجب أن يكون ارتداد الملحق العلوي من حد الدور الذي بأسفله جهة الشوارع المحيطة بالمبنى والساحات والميادين بمسافة لا تقل عن 1.5 متر ولا يشترط ارتداد الملحق العلوي جهة المجاورين وممرات المشاة، كما لا يسمح البناء في مساحة الحد الأدنى من الارتداد النظامي جهة المجاورين بالدور الأول والملحق العلوي.
ويسمح البناء بالارتدادات في الدور الأرضي على جميع الجهات «الشوارع المحيطة والمجاورين» بحد اقصى 70% من طول محيط قطعة الأرض وبشرط عدم تجاوز نسبة البناء المسموح بها في الدور الأرضي، وتوفير العدد المطلوب من المواقف داخل حدود الأرض، وتوفير الإنارة والتهوية الطبيعية المطلوبة للدور، كما يُسمح بعد موافقة الأمانة أو البلدية ببناء مجموعة فلل على الصامت من جهة واحدة بشرط أن لا يقل ارتداد الجهة الأخرى من ناحية الجار عن 3 أمتار، ويسمح ببناء مجموعة فلل على الصامت من جهتين مع الالتزام بالارتداد النظامي لباقي الجهات.
وفي حالة البناء على الصامت من جهة واحدة أو جهتين في كل الأدوار، يجب فصل الهيكل الإنشائي بعمل جدار مزدوج بفاصل إنشائي عن المجاورين، ويجب الالتزام بتشطيب الجزء الظاهر للمجاورين عند البناء على الصامت بنفس المواد المستخدمة لديهم «في حالة الجار» القائم ويمكن استخدام مواد تشطيب أخرى شرط موافقة الأمانة أو البلدية عليها، وإضافة إلى ذلك، يسمح بفصل الأدوار في الفلل السكنية بعد موافقة الأمانة أو البلدية بحيث يكون كل دور وحدة سكنية منفصلة ولها مدخل مستقل، بشرط توفير موقف لكل وحدة سكنية داخل حدود الملكية، وألا يقل عرض القطعة على الشارع عن 12 متراً في الفلل المنفصلة، ولا يقل عرض القطعة عن 10 أمتار في الفلل المتصلة وشبه المتصلة، ويسمح في هذه الحالة بإلغاء السور الأمامي جهة الشارع لتكون مساحة الارتداد النظامي مواقف سيارات للوحدات السكنية التابعة للفيلا لزيادة عدد مواقف السيارات.
ويُسمح بتلاصق أو دمج الملحق الخارجي بالدور الأرضي، وتترك مسافة لا تقل عن 2.1 متر حال فصله عن الدور الأرضي، ولا يزيد ارتفاع السقف للجزء الملاصق مع الجار عن ارتفاع الدور الأرضي والسور 4.5 متر كحد أقصى، ويجب توفير موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل فيلا تقع على أرض مساحتها 400 متر مربع فأقل، وتوفير موقفين للسيارات للفل التي تقع على أرض مساحتها تزيد على 400 متر مربع، كما يسمح بفتح باب غرفة السائق على السور الخارجي للفيلا السكنية بشرط مناسبته مع تصميم السور والأبواب الخارجية للفيلا ويجب ألا يقل عرض الباب عن 0.80 متر
• العمائر السكنية الإدارية:
1– نسبة البناء بالدور الأرضي لا تزيد على 65% من مساحة قطعة الأرض.
2– نسبة البناء بالدور الأول والأدوار المتكررة لا تزيد على 75% من مساحة قطعه الأرض.
3– نسبة البناء بالملحق العلوي لا تزيد على 70% من مساحة الدور الذي بأسفله شاملاً عناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد».
4– الارتداد الأمامي خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد للشوارع الخلفية والجانبية خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد من المجاورين لا يقل عن 3 أمتار للمباني أكثر من خمسة أدوار، ومترين للمباني خمسة أدوار فأقل.
5– توفير موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل 45 مترا من مساحة المكتب، ولا يقل عدد المواقف عن موقف واحد لكل مكتب.
6– توفير 1.5 موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل وحدة سكنية «شقة»، وفي حال كان عدد المواقف المطلوبة يحتوي على فواصل عشرية يتم جبر عدد المواقف بالعدد الصحيح الأعلى.
7– يجب فصل مدخل الشقق السكنية عن مدخل المكاتب، ولا يُسمح بعمل مداخل المكاتب في هذه الشوارع السكنية.
8– يجب أن تكون مداخل ومخارج ومواقف السيارات الخاصة بالمكاتب على الشوارع التجارية، ويسمح تكون على الشوارع السكنية التي بعرض 15 متراً فأكثر بشرط موافقة الأمانة والبلدية.
• العمائر السكنية – السكنية التجارية:
1– نسبة البناء بالدور الأرضي لا تزيد على 65% من مساحة قطعة الأرض.
2– نسبة البناء بالدور الأول والأدوار المتكررة لا تزيد على 75% من مساحة قطعة الأرض.
3– نسبة البناء بالملحق العلوي لا تزيد على 70% من مساحة الدور الذي بأسفله شاملا لعناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد».
4– الارتداد الأمامي خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد للشوارع الخلفية والجانبية خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد من المجاورين لا يقل عن 3 أمتار في المباني أكثر من خمسة أدوار، ومترين للمباني الخمسة أدوار فأقل.
5– توفير موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل 45 متراً مربعاً من مساحة المحلات أو المسطحات التجارية، ولا يقل عدد المواقف عن موقف واحد لكل محل تجاري.
6– توفير 1.5 موقف داخل حدود الملكية لكل وحدة سكنية «شقة»، وفي حال كان عدد المواقف المطلوبة يحتوي على فواصل عشرية يتم جبر عدد المواقف للعدد الصحيح الأعلى.
7– إذا كانت العمارة على عدة شوارع سكنية وتجارية يجب أن تكون مداخل المحلات جهة الشارع التجاري، ولا يسمح بعمل مداخل للمحلات جهة الشوارع السكنية.
8– يجب أن تكون مداخل ومخارج مواقف السيارات الخاصة بالمكاتب على الشوارع التجارية، ويُسمح بأن تكون على الشوارع السكنية التي بعرض 15 متراً فأكثر بشرط موافقة الأمانة أو البلدية.
• متطلبات التنظيم المكاني:
1- يجب الالتزام بوثائق وأنظمة البناء والمخطط المعتمد لكل منطقة تخطيطية من استعمالات مسموحة، ونسب البناء بالدورين الأرضي والأول والملاحق العلوية، والارتدادات الأمامية والجانبية والخلفية، وعدد الأدوار وأقصى ارتفاع مسموح للمبنى، والأسوار ومعدل مواقف السيارات التي يجب توفيرها داخل حدود الموقع.
2- يجب الالتزام بالاشتراطات والمعايير التصميمية الواردة بدليل تصميم مواقف السيارات الصادر عن الوزارة.
3- يجب أن تكون السلالم الخارجية ومداخل السيارات والمنحدرات ضمن حدود ملكية العقار لكافة المباني، عدا الفلل السكنية لا تتجاوز عرض الرصيف.
4- يجب معالجة الواجهات بما يتوافق مع الكود العمراني للمنطقة الواقع بها المبنى.
5- يُسمح بأن يكون الدور الأرضي مواقف سيارات بالعمائر السكنية متعددة الأدوار، على ألّا يقل ارتفاعه عن 2.5م، ولا يُحتسب في هذه الحالة من عدد الأدوار النظامية، مع الالتزام بتشجير واجهة المواقف بنوعيات من الأشجار المحلية المعتمدة من الأمانة أو البلدية؛ لتحسين البيئة المحيطة والحفاظ على المظهر العام.
6- يُسمح بعمل مواقف السيارات المزدوجة (back to back) لنفس الوحدة السكنية، وفي العمائر السكنية يجب ألا يقل مجموع عدد المواقف المزدوجة والمفردة عن عدد الشقق، ويجب ألّا يقل عرض الموقف عن 2.8 متر، ولا يقل طوله عن 11 متراً.
7- لا يُسمح ببناء أسوار للعمائر السكنية التجارية والعمائر السكنية الإدارية على الشوارع التجارية، ولا يُسمح بتجاوز السور الجانبي حد نهاية المبنى جهة الشوارع التجارية، ويُسمح بعمل أسوار بعد الارتداد النظامي للشارع التجاري بشرط موافقة الأمانة أو البلدية.
8- يلزم عمل أسوار بارتفاع لا يزيد على 4.5 متر على حدود الملكية جهة المجاورين بالمباني السكنية (فلل وعمائر سكنية)، ويُسمح بإلغاء السور على الشوارع الرئيسية لزيادة عدد المواقف المخصصة للوحدات السكنية.
9- لا يُسمح بعمل سواتر من أي نوع فوق الأسوار لزيادة ارتفاع السور عن المسموح به، وفي حال عمل سواتر أعلى السور وضمن الارتفاع المسموح به (4.5 متر) فيجب مراعاة الناحية المعمارية الجمالية في تصميم وتنفيذ هذه السواتر بما يتماشى مع الواجهات المعمارية للمبنى.
10- يُسمح بإقامة دور للقبو أو أكثر على كامل حدود الملكية للفلل الخاصة (المنفصلة، شبه المتصلة، والمتصلة) والعمائر السكنية والسكنية التجارية والسكنية الإدارية، ويُسمح في الفلل السكنية والعمائر السكنية بعمل مدخل/مخرج لمواقف السيارات لدور القبو للأراضي الواقعة على أكثر من شارع من جميع تلك الشوارع، وبالنسبة للعمائر السكنية التجارية والسكنية الإدارية يمكن عمل مداخل ومخارج لمواقف السيارات بالقبو على الشوارع السكنية بشرط موافقة الأمانة.
11- يتم احتساب الارتداد المطلوب من بداية حد الملكية إلى بداية حد البناء بالدور الأرضي.
12- لا يُسمح باستخدام أسطح البناء في الارتدادات كتراس أو بلكونة خارجية، ولا يُسمح بوضع أجهزة التكييف أو مستقبلات الأقمار الصناعية عليها.
• الفلل السكنية:
ونصت الاشتراطات على ألّا تتجاوز نسبة البناء الإجمالية للدور الأرضي شاملاً الملاحق الأرضية 75% كحد أقصى من مساحة الأرض، وألّا تزيد نسبة البناء في الدور الأول على 75% من مساحة قطعة الأرض، فيما لا تتجاوز نسبة البناء بالملحق العلوي على 70% من مساحة الدور الذي بأسفله، شاملاً عناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد»، وفي حال استخدام الملحق العلوي كوحدة سكنية مستقلة يجب توفير موقف سيارة إضافي داخل حدود الملكية.
وفي الشوارع التي يقل عرضها عن 30 متراً، يكون الارتداد الأمامي للمبنى خُمس عرض الشارع، ولا يقل عن 3 أمتار، ويكون الارتداد للشوارع الخلفية والجانبية خُمس عرض الشارع، ولا يقل عن مترين، والارتداد جهة المجاورين وممرات المشاة لا يقل عن 1.5 متر، والارتداد جهة الساحات والميادين لا يقل عن 3 أمتار.
أما في الشوارع التي يبلغ عرضها 30 متراً أو أكثر فلا يقل الارتداد الأمامي للمبنى عن 6 أمتار، ويجب أن يكون ارتداد الملحق العلوي من حد الدور الذي بأسفله جهة الشوارع المحيطة بالمبنى والساحات والميادين بمسافة لا تقل عن 1.5 متر ولا يشترط ارتداد الملحق العلوي جهة المجاورين وممرات المشاة، كما لا يسمح البناء في مساحة الحد الأدنى من الارتداد النظامي جهة المجاورين بالدور الأول والملحق العلوي.
ويسمح البناء بالارتدادات في الدور الأرضي على جميع الجهات «الشوارع المحيطة والمجاورين» بحد اقصى 70% من طول محيط قطعة الأرض وبشرط عدم تجاوز نسبة البناء المسموح بها في الدور الأرضي، وتوفير العدد المطلوب من المواقف داخل حدود الأرض، وتوفير الإنارة والتهوية الطبيعية المطلوبة للدور، كما يُسمح بعد موافقة الأمانة أو البلدية ببناء مجموعة فلل على الصامت من جهة واحدة بشرط أن لا يقل ارتداد الجهة الأخرى من ناحية الجار عن 3 أمتار، ويسمح ببناء مجموعة فلل على الصامت من جهتين مع الالتزام بالارتداد النظامي لباقي الجهات.
وفي حالة البناء على الصامت من جهة واحدة أو جهتين في كل الأدوار، يجب فصل الهيكل الإنشائي بعمل جدار مزدوج بفاصل إنشائي عن المجاورين، ويجب الالتزام بتشطيب الجزء الظاهر للمجاورين عند البناء على الصامت بنفس المواد المستخدمة لديهم «في حالة الجار» القائم ويمكن استخدام مواد تشطيب أخرى شرط موافقة الأمانة أو البلدية عليها، وإضافة إلى ذلك، يسمح بفصل الأدوار في الفلل السكنية بعد موافقة الأمانة أو البلدية بحيث يكون كل دور وحدة سكنية منفصلة ولها مدخل مستقل، بشرط توفير موقف لكل وحدة سكنية داخل حدود الملكية، وألا يقل عرض القطعة على الشارع عن 12 متراً في الفلل المنفصلة، ولا يقل عرض القطعة عن 10 أمتار في الفلل المتصلة وشبه المتصلة، ويسمح في هذه الحالة بإلغاء السور الأمامي جهة الشارع لتكون مساحة الارتداد النظامي مواقف سيارات للوحدات السكنية التابعة للفيلا لزيادة عدد مواقف السيارات.
ويُسمح بتلاصق أو دمج الملحق الخارجي بالدور الأرضي، وتترك مسافة لا تقل عن 2.1 متر حال فصله عن الدور الأرضي، ولا يزيد ارتفاع السقف للجزء الملاصق مع الجار عن ارتفاع الدور الأرضي والسور 4.5 متر كحد أقصى، ويجب توفير موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل فيلا تقع على أرض مساحتها 400 متر مربع فأقل، وتوفير موقفين للسيارات للفل التي تقع على أرض مساحتها تزيد على 400 متر مربع، كما يسمح بفتح باب غرفة السائق على السور الخارجي للفيلا السكنية بشرط مناسبته مع تصميم السور والأبواب الخارجية للفيلا ويجب ألا يقل عرض الباب عن 0.80 متر
• العمائر السكنية الإدارية:
1– نسبة البناء بالدور الأرضي لا تزيد على 65% من مساحة قطعة الأرض.
2– نسبة البناء بالدور الأول والأدوار المتكررة لا تزيد على 75% من مساحة قطعه الأرض.
3– نسبة البناء بالملحق العلوي لا تزيد على 70% من مساحة الدور الذي بأسفله شاملاً عناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد».
4– الارتداد الأمامي خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد للشوارع الخلفية والجانبية خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد من المجاورين لا يقل عن 3 أمتار للمباني أكثر من خمسة أدوار، ومترين للمباني خمسة أدوار فأقل.
5– توفير موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل 45 مترا من مساحة المكتب، ولا يقل عدد المواقف عن موقف واحد لكل مكتب.
6– توفير 1.5 موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل وحدة سكنية «شقة»، وفي حال كان عدد المواقف المطلوبة يحتوي على فواصل عشرية يتم جبر عدد المواقف بالعدد الصحيح الأعلى.
7– يجب فصل مدخل الشقق السكنية عن مدخل المكاتب، ولا يُسمح بعمل مداخل المكاتب في هذه الشوارع السكنية.
8– يجب أن تكون مداخل ومخارج ومواقف السيارات الخاصة بالمكاتب على الشوارع التجارية، ويسمح تكون على الشوارع السكنية التي بعرض 15 متراً فأكثر بشرط موافقة الأمانة والبلدية.
• العمائر السكنية – السكنية التجارية:
1– نسبة البناء بالدور الأرضي لا تزيد على 65% من مساحة قطعة الأرض.
2– نسبة البناء بالدور الأول والأدوار المتكررة لا تزيد على 75% من مساحة قطعة الأرض.
3– نسبة البناء بالملحق العلوي لا تزيد على 70% من مساحة الدور الذي بأسفله شاملا لعناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد».
4– الارتداد الأمامي خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد للشوارع الخلفية والجانبية خُمس عرض الشارع ولا يقل عن 3 أمتار، والارتداد من المجاورين لا يقل عن 3 أمتار في المباني أكثر من خمسة أدوار، ومترين للمباني الخمسة أدوار فأقل.
5– توفير موقف سيارة داخل حدود الملكية لكل 45 متراً مربعاً من مساحة المحلات أو المسطحات التجارية، ولا يقل عدد المواقف عن موقف واحد لكل محل تجاري.
6– توفير 1.5 موقف داخل حدود الملكية لكل وحدة سكنية «شقة»، وفي حال كان عدد المواقف المطلوبة يحتوي على فواصل عشرية يتم جبر عدد المواقف للعدد الصحيح الأعلى.
7– إذا كانت العمارة على عدة شوارع سكنية وتجارية يجب أن تكون مداخل المحلات جهة الشارع التجاري، ولا يسمح بعمل مداخل للمحلات جهة الشوارع السكنية.
8– يجب أن تكون مداخل ومخارج مواقف السيارات الخاصة بالمكاتب على الشوارع التجارية، ويُسمح بأن تكون على الشوارع السكنية التي بعرض 15 متراً فأكثر بشرط موافقة الأمانة أو البلدية.
